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济南楼市调控再次加码!26日傍晚,济南出台升级版限购政策,本市户籍家庭限购2套住房,外地户籍家庭限购1套住房并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明 。这次被称为济南历史上最严厉的限购令,还在限售和限价上做出了严格要求 。
在房子限售基础上,政策也第一次明确提出了“限价 ”:对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴利的,限制办理商品房预售许可。
业内人士看来,此次政策对限价以及对炒房客的打击力度也是比前几轮政策严厉的 。“之前也提出过对改网签炒房的行为禁止,但是此次政策更加明确了炒房所付出的责任和代价,比如一经查实炒房,合同更名视为无效等 。 ”一业内人士称,这次政策对预售门槛的要求也是第一次明确,还有对限价的要求,如果涨幅超标,就不发预售许可,明确了处罚力度,才会更好地执行和落实。
济南楼市面临的大变局
变局一没有2年社保或者纳税证明的刚需，很受伤。
从操作层面来看 ，此次济南楼市调价加码 ，可视为对之前国庆开始的限购的一个补充和升级 。此次调控加码之后，基本杜绝了外地购房者投资济南房产的可能，在一定程度上加大了对楼市投机行为的限制力度 。
但是也误伤到没有2年社保或者纳税证明的刚需 ，比如刚外地来济南打工的人 ，再比如，刚也不久来济南工作的大学生 ，购房难度加大。如果调控期 ，济南房价保持稳定还好说，一旦房价上涨幅度超过奋斗的脚步 ，大学生留在济南的可能性会变小 。
济南你拿什么留住人才？限购加码是急刹 ，治表，要留住人才 ，让更多真正有住房需求的人 ，居有所，是需要城市管理者深层考虑的 。
变局二新房需求将大幅削减 ，而新项目开始增加 ，供需紧张得到缓解
济南本地户籍限购2套，外地人限购1套，大批购房群体被挡在门外 ，从加码之后 ，济南新房需求不出意外将大幅削减。而明年，新项目陆续上市 ，济南楼市进入一个相对平稳的阶段 。购房群体减少 ，可选择的空间变多 。
变局三济南住宅小户型产品，迎来冬天？
外地人限购一套 ，本地户籍限购两套 ，在限购期间，你要珍惜你的购房资格了。这可能导致下一步市场 ，一步到位的大户型将会受市场欢迎！小户型的噩梦！如果你还有一次购房资格 ，你也肯定希望一步到位吧，毕竟 ，限购期间 ，有钱也买不了房子！限购期间，小户型将被抛弃！
变局四济南首改客群要谢天谢地，你的改善需求还可以实现
这次济南调控加码 ，在一定程度上保护了首改客群 ，没有像郑州那样将二套首付提至60%，还是在一定程度上保护了那些需要改善住房条件的购房者 。如果2套房60%首付 ，济南楼市将被直接“定牌” 。
变局五济南公寓写字楼迎来大爆发？
本次楼市调控加码不涉及商业地产 ，公寓 、写字楼不受影响。之前不温不火的济南商业地产会就此火起来吗？内参君认为，未可知 。目前来看 ，济南写字楼库存偏多 ，足够消化几年的了，不建议投资 。而公寓 ，购房之后出租赚房租可以 ，升值不如住宅。
变局六济南楼盘告别暴利时代？
对销售均价高于开发成本(土地 、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的 ，限制办理商品房预售许可。那些暴力提价 ，一夜涨6000千的楼盘们，886……算是对于市场的一种规范吧 。
变局七调控加码，彰显的是稳定房地产的决心 ，让房子回归居住属性 。
从两个月前的第一波调控政策 ，到现在的第二波加码政策，可以看得出 ，政府调控房地产的决心 ，让房子回归居住属性。一波接一波，很可能直到达到目标为止……
变局八高价拿地开发商面临风险 ，高价地王可能被套牢
今年 ，济南高价溢价拿地的新闻犹在，此前高地价拿地的开发商 ，虽然目前还无法预知2年后上市时的楼市情况 ，但是后市肯定会面临一定的风险，有高地价的包袱在手 ，将会打击他们继续高价拿地甚至继续拿地的决策 。再加上现房销售带来的资金压力 ，不排除一些高价地王、如果定位错误的话，会遭遇阶段性套牢 。
变局九济南这些房子房价可能会跌
限购加码之后济南这些房子的价格可能会跌，远郊区域 、边缘板块 、杂牌房企、较差品质以及一些不符合市场需求的住宅产品。
济南非核心区域楼盘房价有下降风险 ，尤其是这一轮跟涨但是并没有实质性利好的楼盘 ，价格超过价值的楼盘，这些区域的杂牌楼盘有可能会率先降价促销 。（综合网络）
（以上回答发布于2016-12-27 ，当前相关购房政策请以实际为准）
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首先要看房子是什么产权的性质,
如果是具有个人的独立产权,那双方进行产权转移手续的话 ，必须要走网签这一步,而且还必须符合济南限购令的标准才行
济南市城乡建设委员会官网上公布了楼市“限购令 ”的细则——《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，提出在住宅限购条件下 ，开发商、中介机构和购房者如何在济南限购区域卖房 、买房的注意事项 。
一 、限购以家庭为单位。
新规自2016年10月3日起 ，对在本市市区范围内已拥有3套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同) ，暂停在本市部分区域(包括历下区 、市中区 、槐荫区、天桥区 、历城区 、高新区 ，下同)向其出售住房(包括新建商品住房和二手住房，下同) 。无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房 。
解读《通知》中明确，对在本市市区范围内已拥有3套住房的本市户籍居民家庭 ，包括购房人、配偶及未成年子女。也就是说 ，限购以家庭为单位，包括夫妻双方及未成年子女 ，子女有房子也算在内 。
二 、本市户籍包括全部市区郊区 。
新规本市户籍居民家庭 ，是指拥有本市市区以及三县一市户籍的居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)。
解读《通知》中所称本市户籍居民家庭，是指拥有本市市区以及三县一市户籍的居民家庭 ，也就是说不止市区 ，包括章丘 、济阳、平阴 、商河在内的家庭，且包含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭。
此外 ，驻济部队现役军人和现役武警在提供军(警)身份证明和团级以上单位政治部门出具的购房家庭全部成员相关户籍证明后 ，视同本市户籍居民 。
三 、长清区不在限购之列 。
新规本市市区范围拥有住房情况，包括在历下区、市中区、槐荫区 、天桥区 、历城区、长清区和济南高新区范围内拥有的住房套数。
解读本地户籍包含所有区县 ，限购范围是济南市内六区 。买长清区的房子不限购 ，但是买其他区内的房子时，长清区内的房产参与核算 。
举例小明是长清户口，一家三口人。若家庭成员名下在市内六区内有三套房 ，今后将禁止再在这六区买房 ，但可以到长清区买房;若小明家的三套房，一套在长清区 ，另外两套在市内六区 ，他也不能再在市内六区买房 。
四 、限购从10月3日网签开始算 。
新规购房时间以房屋买卖合同网签时间为准，合同签订时间在2016年10月3日零时之前的 ，不受限购政策限制。
解读购房者10月3日之前未网签的 ，需要执行限购政策，若本地居民家庭已有住房(在市内六区)达到3套 ，则不能再办理网签了 。
3日零时之后到7日《通知》下发之前 ，已网签的购房合同，开发商企业需通知购房人提交《购房人及家庭成员情况申报表》及相关证件复印件 ，由开发企业到房管部门进行购房资格认定 ，对不具备购房资格的购房人，由开发企业汇总并于10月14日前上报市城乡建设委办理网签撤销手续 。此外，市城乡建设委发布的紧急通知称 ，因购房人信息查询系统正在进行升级测试 ，暂停房企端口的商品房网签。
五 、住房套数以网签为准 。
新规《通知》明确，家庭拥有住房套数 ，以新购房时居民家庭在本市市区范围内已办理的新建商品房网上签约、不动产登记 、房改购房手续和二手房网上签约的住房套数为准 。
解读购房者在一套住房中占部分份额的 ，按其拥有一套住房计算。
两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，按共同购房人分别新购一套住房对待。
购房时间以房屋买卖合同网签时间为准 ，合同签订时间在2016年10月3日零时之前的 ，不受限购政策限制 。
六 、住房套数以网签为准 。
新规限购期间，购房人在购买住房前 ，应提交家庭成员居民身份证明、户籍证明 、婚姻证明的原件和复印件。购房人应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》 ，并签署购房承诺 。
解读购房人提供的婚姻证明，包括结婚证 、离婚证或其他有效婚姻证明 。
户籍证明 ，指户口簿或公安部门按鲁公通[2016]175号等文件规定情形出具的证明材料 ，如购房人或家庭成员为本市集体户口，符合本市户籍要求。
七、只限住房不限商铺 。
新规《通知》明确：住房，指规划用途为住宅 、居住公寓的房屋 。
解读此次限购只限制六区住房 ，其他商用房包括写字楼 、商铺等不在限购之列。
另外 ，地下室产权性质显示住宅的，需要到房管部门先开简易公证 。
八、二手房也算在内 。
新规购房人通过房地产经纪机构居间或代理二手房买卖的 ，可参照前条办事流程委托房地产经纪机构申请查询购房家庭拥有住房情况。
解读对于符合购房条件的 ，房地产经纪机构协助买卖双方办理二手房买卖合同网签,并将购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明 、婚姻证明复印件，以及《购房人及家庭成员情况申报表》等证明材料 ，提交市房屋档案馆留存 。二手房买卖当事人自行交易的 ，由当事人参照前条提交资料申请办理住房信息查询及二手房买卖合同网签 。
九 、不符条件的禁签合同。
新规对不符合限购条件的，房地产开发企业、房地产经纪机构不得办理合同网签。对于房地产开发企业违反相关规定网签的 ，市房产交易监理所将不予进行新建商品房网签合同备案 ，出具《新建商品住房买卖合同不予备案通知书》，并将信息反馈市城乡建设委 。对于房地产经纪机构违反相关规定网签的 ，市房产交易监理所将不予进行二手房网签合同备案 。
解读房地产开发企业 、房地产经纪机构应在销售现场 、经营场所等显著位置公示本通知及限购政策说明 ，供购房人查阅。对于不符合限购条件，采用网下或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实 ，有关部门将依据有关规定依法处置 。房地产开发企业 、房地产经纪机构违反限购政策给购房人造成经济损失的 ，由房地产开发企业 、房地产经纪机构承担相应法律责任 。
购房人提供虚假证明或信息骗取购房资格的，一经查实 ，取消购房资格 ，记入个人征信不良记录，情节严重的 ，依法追究相关责任 ，造成的损失由购房人自行承担。
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